【案情】

　　原告胡某。

　　被告某县商业贸易公司。

　　法定代表人赵某，职务：经理。

　　第三人李某。

　　原告胡某诉称，2009年9月14日，原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同约定：由原告承租被告在县商贸城东大街路营住楼01号门面房屋三间，承包期限为2009年11月1日起至2033年元月份止。原告支付了全部租赁费43.2万元，被告出具了全部租赁费收据。合同签订后，原告方在合同约定承租期内要求被告交付承租房屋三间，但被告却告知原告现该房屋别人在使用，无法交付。为此请求依法责令被告履行合同，并尽快将房屋交付我使用。

　　被告某县商业贸易公司辩称，原告诉状所诉属实，但因第三人与建筑商之间有纠纷，第三人占住原告所诉房屋不让，所以被告无法向原告交付房屋。

　　第三人李某辩称，1、根据《消防法》规定，消防未经验收或验收不合格的房屋不得使用。合同法规定，违反强制性法律规定的合同为无效合同。原、被告之间签订的房屋租赁合同因未验收，违反消防法及建筑法规定，为无效合同；2、本案争议房屋不是被告的房屋。

　　经审理查明，2009年9月14日，原告胡某与被告签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容为:被告将位于某县城东大桥路营住楼东01号门面房三间租赁给原告经营管理，承租时间自2009年11月1日起至2033年1月1日止，全部租金432000元整，付款办法为一次性付清合同期内的全部租金。合同签订后，原告向被告一次性交付了三间门面房的全部租金432000元，并由被告向原告出具收据一份，被告至今未向原告交付租赁房屋。2009年5月16日，第三人李某与鑫达建筑有限公司施工队长万某（系本案争议房屋建设时的垫资人）签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：甲方万某将联营车站东大门东第一、二、三间门面房租赁给乙方李某使用，年租金960元，租赁期限自2009年5月16日至2013年5月16日止。在本案审理中，因李某与本案的审理结果具有法律上的利害关系，经原告申请，本院依法追加李某作为第三人参加本案诉讼。经查，原告与被告所签订租赁合同中的租赁房屋和第三人与万某所签订租赁合同中的租赁房屋为同一处房屋，即某县城关镇东大桥路营住楼东01号联营车站东大门东三间门面房，现该三间门面房由第三人李某使用。

　　以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同书、租赁费收据等证据在卷佐证。

【审判】

　 本院认为，原告与被告所签订的房屋租赁合同为部分有效的合同，因为被告作为本案争议租赁房屋的所有权人有权与原告签订房屋租赁合同，但因原、被告所签订租赁合同的租赁期限为二十三年零二个月，已经超过合同法规定的最长租赁期限二十年，故超过二十年的部分无效。对于原告所交的超过二十年部分的租金，被告应退还给原告或租赁期限届满后续订租赁合同。对于原、被告所签租赁合同的有效部分，双方都应按照合同履行各自的义务。因原告已向被告履行了交付租金的义务，故被告应按合同约定向原告履行交付租赁物的义务。对于第三人李某与万某所签订的房屋租赁合同，虽然其签订合同的时间先于原告与被告签订合同的时间，但因万某仅是建设该营住楼的垫资人，并不是本案争议房屋的所有权人，故万某无权与第三人李某签订租赁合同，其与第三人李某于2009年5月16日所签订的房屋租赁合同应为无效合同。由于该租赁合同无效，故第三人李某无权使用本案争议的房屋。

　 裁判结果：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第一项之规定，判决如下：

　　一、第三人李某于本判决生效之日起三日内从某县城关镇东大桥路联营车站东大门东（营住楼东01号）三间门面房内搬出，并腾空屋内所有物品。

　　二、被告在第三人李某搬出三间门面房后立即向原告交付租赁合同中约定的该三间门面房。

　　三、驳回原告的其他诉讼请求。

【评析】

　　通过对该民事判决书的学习，结合《合同法》、《民事诉讼法》、《物权法》及其理论，就该判决书程序方面进行分析，认为不应追加第三人，意在抛砖引玉，不妥之处敬请各位批评指正。

　　 一，合同具有相对性

　　1、主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。

　 2、内容的相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。在双方合同中，还表现为一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，互为因果，呈现出“对流状态”，权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。

　　从合同内容的相对性可以引申出几个具体规则。一是合同赋予当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力。二是合同当事人无权为他人设定合同上的义务。三是合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力。

　　3、责任的相对性，即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。

　　　二、合同的严格责任

　　合同责任是合同法上的一项重要制度，《合同法》第107条规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该规定即是关于合同责任归责原则的规定。与1993年修订的《经济合同法》相比，该条删去了有关过错归责的内容，从而使我国合同责任的确立不再以过错为基本要件，学者称之为严格责任。

　　在合同法上，严格责任是与过错责任相对立的一种归责形式对责任。严格责任是一种既不同于绝对责任又不同于无过错责任的一种独立的归责形式，与其他归责原则相比，其具有以下特点：

　　1、严格责任的成立以债务不履行以及该行为与违约后果之间具有因果关系为要件，而并非以债务人的过错为要件，这是其区别于过错责任的最根本的特征。因而在严格责任下，债权人没有对债务人有无过错进行举证的责任，而债务人以自己主观上无过错并不能阻碍责任归加。在这一点上，似乎有理由认为严格责任与过错责任中的举证责任倒置--过错推定相一致。但是，过错推定的目的在于确定违约当事人的过错，而严格责任考虑的则是因果关系而并非违约方的过错。例如，在严格责任下第三人的原因导致违约并不能免除债务人的违约责任，而此种情形无论如何不能推定债务人存在过错。因此，二者仍是存在一定区别的。

　　2、严格责任虽不以债务人的过错为承担责任的要件，但并非完全排斥过错。一方面，它最大限度地容纳了行为人的过错，当然也包括了无过错的情况；另一方面，它虽然不考虑债务人的过错，但并非不考虑债权人的过错。如果因债权人的原因导致合同不履行，则往往成为债务人得以免责或减轻责任的事由。可见，虽然严格责任往往被我国学者称为"无过错责任"，但其与侵权行为法中既不考虑加害人的过错，也不考虑受害人的过错（过失）的无过错责任是存在一定区别的。

　　　 结合以上理论，就本案而言：

　　一，法院应依法审查合同，对其条款效力、违约责任、当事人陈述、证据、请求，并作出判断，对于原告追加第三人的申请，根据《合同法》第121条（ 当事人一方因第三人的原因造成违约的.应当向对方承担违约责任.当事人一方和第三人之间的纠纷.依照法律规定或者按照约定解决.）合同相对性之规定予以驳回。即使原被告未约定违约金或一方放弃对违约金的追究，也应根据合同严格责任原则落实当事人的合同中的其他责任。

　　　但在本案中，第三人（案外人）的无权占有明显是原告实现合同目的、法院执行的障碍，对此，在论理部分要重点阐述：1、根据《物权法》第三十四条 （无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。）第一百一十七条 （用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。）之规定，认定标的物被告具有物权，原告具有合法的使用权。2、物权是对世权，又称绝对权，是指其效力及于一切人，即义务人为不特定的任何人的权利。它的义务人是不特定的任何人，即任何人均负有不妨害权利人实现其权利的义务。对世权的主要特点在于，权利人可向任何人主张权利，权利人不须借助义务人的积极行为就可实现其权利。对世权的主体一般不必通过义务人的作为就可实现自己的权利。

进入执行程序后，生效的判决书原被告必须执行。判决书认定的物权为绝对权、对世权，已经出现的、尚未出现的标的物非法占有人均得执行，不论该标的物已经被流转了多少次，也不管执行时是谁在非法占有，法院直接无条件取回。执行便告结束。因为一个标的物只有一个物权，其他案外人如有异议，只能向自己的上手主张债权，与物权人无关，债权在理论上不能对抗物权（含合法占有权）。

　　 另外，基于原被告在合同履行上实质没有争议，没必要对簿公堂。也可以1、被告以物权为据，起诉李某侵权。2、原告在得到被告合法授权后，即为合法占有人，有权起诉李某侵权。这样殊途同归，且更简便、明了，也避免了程序上的诟病。

　　二、本例判决在合同相对性、严格责任方面显示的错误导向：1、原告申请追加了第三人，被告可否申请？第三人如另有纠纷可否申请？其属于有独立请求权的第三人？无独立请求权的第三人？2、好在本案第三人仅系第一手，但如果该标的物不停的在流转，而诉讼程序一般相对漫长，是否逐个不停追加、增加第三人，还是在庭审前只追加目前的、暂时的第三人？3、本案最终结果是原告胜诉，第三人在原被告的合同纠纷中败诉，第三人在本案中承担责任的性质是什么？违约？侵权？被告类似案外人不需对原告直接负责，仅在第三人服判或法院强制执行后，才（有条件的）履行判决。承担合同责任；且在万某未参与诉讼活动，是标准的案外人的情况下，其与第三人签订的房屋租赁合同在本案中被宣告无效 ，程序上的法律根据何在？实体上为何未判决？4、实体判决的内容等于宣告被告无过错，没有合同责任，实际上是适用了原来《经济合同法》的过错原则。5、法院同意追加第三人的行为，混淆了物权与债权在保护方法上的区别。物权是对世权、绝对权，适应直接取回方法。债权是相对权。尤其是侵权之债，必须将主要过错方、侵权人列为被告或第三人。但是，本案第三人与原被告在物权上有法律关系，在债权方面无任何关系。6、判决主文未首先认定原被告合同的效力

　　 综上所述，本案虽然实体判决基本正确，但在程序上存在多处漏洞，没有法律依据，无法自圆其说，与法学理论相悖，值得大家思考。